越来越多的信号表明,在老城区社区旧楼加装电梯是大势所趋。
首先,2020年底,住房和城乡建设部部长王明确提到,从2021年起,将全面推进城市旧社区改造。而“
成都旧楼加装电梯”是旧房改造工作的重中之重;
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其次,2010年10月14日,国家发展改革委(NDRC)发布关于印发《近期扩大内需促进消费工作方案》的通知。明确提到,在坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的基础上,鼓励各地在城市老旧小区有条件的楼栋安装电梯。具体政策支持措施包括:在老旧小区加装电梯可提取公积金;
此外,随着中国老龄化社会的到来,对旧城市住宅区进行翻新和安装电梯的需求越来越大。准确地说,在老旧小区安装电梯已经成为中国2.5亿多老年人的迫切需求。
事实上,自2019年住房和城乡建设部宣布大规模试点“旧改”以来,老旧建筑加装电梯就成了热门话题。我们认为,主要有两个原因:一是根据住房和城乡建设部发布的数据,未来5年,我国将完成17万个老旧小区的改造,涉及居民4200多万人,安装电梯被列入老旧建筑改造三大项。可以说,在
成都旧楼加装电梯是一项与千千成千上万居民息息相关的重大民生工程。其次,虽然在国家层面大力提倡“所有符合条件的老旧小区都要加装电梯”,但现实中,不同楼层的业主对于“加装电梯”和“不加装电梯”的争议很大,尤其是对于很多低楼层的居民来说。考虑到加装电梯对他们的影响很大,很多时候,他们是旧楼加装电梯的“.大阻力”。
在我们看来,符合条件的老楼加装电梯是国家主导的重大民生工程,但一楼真的是“受损”.多的,有很强的理由反对。首先,作为一楼,根本没有电梯;
其次,安装电梯必然会给一楼带来采光、通风、噪音等影响,有些影响业主完全无法承受,比如电梯运行时噪音过大,严重影响一楼居民的正常工作和休息等。
再者,这也是绝大多数一楼居民.苦的一面——商品楼梯房加装电梯,故意改变房屋的价值秩序,重新分配和安排原业主现有的财产利益,极大扰乱了原楼梯房产购销市场的经济秩序,是典型的“侵权行为”。说白了,安装电梯后,1楼的经济价值排名会降到.低,但5、6楼等高楼层会受益。作为一楼的主人,“牺牲自己帮助别人”是不够伟大的。
更重要的是,目前各大城市普遍采用的两种旧楼加装电梯方案,都没有对一楼加装电梯所损害的利益进行合理补偿。换句话说,直到现在,在旧建筑中安装电梯还没有合理的计划。
一是“层层分配”方案:电梯属于公共财产,属于集体所有,每层住户都要出力。考虑到1楼未使用电梯,无需出资。2-6层自下而上的投资比例在增加,因为上层使用的电梯更多。以广州某小区为例,1楼无贡献,2-6楼分摊系数分别为0.02、0.10、0.18、0.30、0.40。按照一部电梯45万元的总成本,减去政府.高补贴20万元,需要自行筹集25万元。即2-6层每层对应的具体金额为50万元、2.5万元、4.5万元、7.5万元、10万元。此外,还根据分摊系数计算电梯运行产生的电费及后期维护费用分摊。比如后期每月电费和维修费合计1000元,6楼贡献.大,需要走出400元。
上述逐层分摊费用的方案看似无懈可击,但实际上很难按照方案顺利进行。根本原因是老小区很多居民拿不到钱。一部电梯的一般报价是40-60万。虽然各地出台了补贴政策,但居民仍要承担大部分费用。但是很多老社区的居民大多是退休人员,收入微薄,很难一次花几万块钱。现实中,很多社区都取得了规划许可证和施工许可证,但.终因为资金筹集的问题而难以为继。
此外,还有一个我们忽略的.重要的问题:虽然一楼不需要资金,但一楼实际上遭受了电梯安装的困扰——照明受阻、通风受到影响、电梯运行产生噪音,更重要的是,安装电梯后,一楼的缺点更加明显,可能会导致折旧。总之,旧楼1楼加装电梯的好处是严重“受损”。受损的利益应该由谁来赔偿?
其次是“公交电梯”方案:这个方案在今年上半年引起了广泛的讨论,有..学者甚至称之为“完美方案”,建议在全国范围内广泛推广。具体来说,电梯公司会免费为业主安装并提供相应的服务,只需要按照乘坐次数付费。杭州某小区收费一次一元。电梯公司的利润来源主要有三个:一是财政补贴;二是广告收入;三是居民通过阶梯支付的收入。“公交电梯”方案一经推出,便获得广泛好评。根本原因是既能有效解决资金筹集的“初装”问题,又能从逻辑上解决电梯安装后的运维问题。
真的是这样吗?我们不同意。从已采用该方案加装电梯的小区后期运营情况来看,“公交电梯”方案有待完善。一方面,电梯公司的经营压力比较大。归根结底,居民乘坐的次数少了,很多居民只是上楼乘坐,但还是走楼梯下楼。在一些社区,三楼以下的居民不使用。电梯的使用次数无法满足电梯公司原有的付费计划,很多电梯公司抱怨“赔钱”;另一方面,部分居民以“使用次数少”、“本月不使用电梯”为由,拒绝支付电梯运行期间的电费和电梯维护期间的正常费用。
和“层层分配”方案一样,“公交电梯”也没有考虑一楼的补偿问题。总的来说,其实以上两种常见的方案还是不能完全克服1楼的难度。
随着近两年旧楼加装电梯在互联网上的不断发酵和传播,很多人自然将旧楼加装电梯不成功的原因归结为一楼“梗阻”。我们注意到,很多人总是喜欢站在道德的制高点,近乎苛刻地批评一楼“自私”、“不顾大局”。高楼层总是给出“老人不能下楼”“老人腿脚不方便”等理由,试图说服1楼妥协。
成都旧楼加装电梯真的只有一楼“受伤”吗?答案是否定的,笔者接触过的很多安装过电梯的老小区人都承认,老小区安装电梯有五个明显的弊端,影响的不仅仅是1楼,实际上1-6楼的人都或多或少的“受害”。不仅如此,去过的人也透露,有些人打扮完会后悔。后悔的人包括.初推动安装电梯的6楼住户。来过这里的人都后悔了:我就知道装了电梯以后会有这么多弊端。一开始反正我也不会花那么多钱浪费那么多精力去装电梯。现在装了电梯之后,不仅没有达到升值的预期,而且居住舒适度也远不如预期,让人很恼火。与其费力不讨好地花钱安装电梯,不如卖掉旧楼,买一个新的电梯房社区。
从过来人透露的情况来看,除了一楼,其他楼层都或多或少对电梯的安装不满意。综上所述,旧楼加装电梯有五个明显的弊端,让人很恼火:
缺点1:影响所有楼层的采光。
旧建筑的电梯安装,无论是南方还是北方,都是从外面安装的。这使得电梯安装后整个电梯的结构紧挨着整个建筑。事实上,电梯挡住了所有楼层的灯光,也就是说,电梯挡住了1-6层的所有灯光。即使所有的电梯车厢都是钢化玻璃,也没有太大的作用。阳光穿过双层玻璃后照射到室内,光线的亮度被大大降低。
缺点:电梯噪音影响每一层的住户。
有人说我体验过高层电梯,运行时产生的噪音明显可以接受,室内能听到的声音更小。事实并非如此。老楼加装电梯影响到每一层的住户:一方面,多层老楼与现在的高层住宅不同,八九十年代建成的老楼外层不隔音;另一方面,多层家庭多为中老年人,睡眠质量差,对声音敏感。尤其是晚上,没有白噪声的时候,电梯运行的噪音会被放大好几倍。6楼一位有经验的人直言,自己是重度失眠,安装电梯后就没睡过好觉。电梯提升机在6楼的顶层,每次电梯运行都会发出刺耳的“扑通”声,让人很恼火。
缺点:电梯的重量会损坏建筑物,影响房子的寿命。
我们注意到,很多已经加装电梯的老旧小区,仍然采用“贴原楼装电梯”的方式,而不是将电梯和原楼作为两个完全独立的单体来安装。这种情况下,电梯主体长时间拉扯旧楼外墙,容易造成外墙开裂,降低房屋的居住寿命。对于那些质量差的老建筑,加装电梯的危害更大。说白了,如果在旧楼安装电梯,电梯的整体重量很可能会损坏建筑,.终影响房屋的寿命。如果真的发生这种情况,整栋楼每一层的每一户都难逃影响。4楼一位有经验的人直言,安装电梯4个月后,发现我家外墙开裂,找了电梯施工单位,到现在也没反应。
缺点:增加新住房拥有成本。
旧楼原有的房屋成本无非是物业费、取暖费、水电煤气费等。安装电梯后,有三项额外费用:电梯运行的电费、维护费、后期乘坐的一次性付款(“公交电梯”方案)。这些开销看似很小,但积少成多,对低收入居民来说也是长期的负担。
从杭州“公交电梯”的运行情况来看,其实很多居民还是很关心每次一元乘坐电梯的费用。一些老年人宁愿艰难地爬楼梯也不愿使用电梯,本质上是为了节省几块钱。对于社区居民来说,安装电梯就是增加新房成本,每层楼都要交。“一对一”的电梯安装模式还不错。电梯已经交费了,不用考虑坐电梯的费用。在“公交电梯”模式下,如果居民乘坐电梯的频率降低,就会涉及到电梯企业的损失,再次安装电梯的积极性也会大大降低。作为居民,他们也不愿意花钱,也会拒绝安装电梯。对此,5楼和6楼有人直言不讳地透露:安装电梯时,5楼和6楼各已经承担了8-10万元的费用。谁知道装了电梯以后,每个月还要多花400-500元的费用,我自己装了电梯以后后悔了。
缺点:电梯质量参差不齐,故障率高,安全性难以保证。
老楼加装电梯,说白了就是一个零散的业务,和新房开发商和电梯品牌公司的战略合作有本质区别。因为成本考虑,前者往往与小公司、小品牌合作,所以施工技术、电梯质量都很难与大公司相比。一些小公司可能为了盈利偷工减料,以次充好,所以一定有质量参差不齐的情况。
在这方面,去过那里的人很有发言权。小区的电梯在不到半年的时间里已经关闭了五次,有一次两人被困。电梯公司负责维修的人员也失去了联系。.后,他们被大火救出,没有造成人员伤亡。过来的人已经警告想要安装电梯的居民,千万不要便宜安装劣质品牌的电梯。即使安装了这样的电梯,后期的故障率也会更高。而且维修人员可能不负责任,电梯的安全也很难保证。
对于
成都旧楼加装电梯,有人甚至猜测,这是太多电梯厂商为扩大内需、消化过剩产品而采取的“清除电梯库存”的方法。老旧小区改造是利国利民的大事。每一个老旧小区的居民都用心欢迎,但现实中,老建筑真正需要改造的是水、电、气、路等民生问题。而不是在意见难以统一的时候“强加”电梯。